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瞭望:楼市调控尽快细化政策以防越调越高

来源: 发布时间:1192428469 浏览量:2038

     文/《瞭望》讯息周刊记者 唐敏

  一度被误传为“开发商拿地将不得分期会帐”的“39号令”(《招标拍卖挂牌出让国有建造用地使用权规定》),就现实来说是要旨开发商必须“按出让合同约定缴清全部土地出让价款,方可申请办理土地登记领取国有建造用地使用权证书”。

  而这个看似“顺理成章”的规定,就现实来说是对开发商的股本实力的极大考验。如果加上9月底央行刚刚出台的“提高第二套房首付比例”的房贷新政,政府对房地产环境密集展开的行政性调控举措似乎正在走向精准细致。

  在近期股市获利股本重新进入楼市,在一些开发商重新“囤积土地、捂盘惜售”以获取超额利润等现象再次抬头的背下下,如该 密集出台的调控政策指向明显。

  房价攀升源自多种助推圆素

  国家发改委日上发布的最新一期经济形势归纳报告指出,按照国家统计局本年1~8月房地产开发斥资统计快报、70个大中都市房屋销售Price指数和40个细节都市房地产环境交易简报供给的数据归纳,当上房地产环境运行呈现四个特点:

  一是房地产开发斥资增幅上升,住房斥资增速兼有加快,普通商品住房和经济适用房斥资比重提高;二是住房供应结构开始改善,但90平方米以下住宅比重仍然偏低;三是环境需求旺盛,供求矛盾比较突出;四是房价涨幅呈逐月加快之势。

  如该 归纳表明,中国房地产环境正面临发展与调整的关键档口。

  从总量上看,供求关系紧张仍较突出。

  先看供给。本年1~8月,全国房地产开发完成斥资同比增长29百分比,此道住宅完成斥资同比增长30.9百分比;全国商品住宅竣工面积同比增长10百分比,增幅比去年同期上升1.6个百分点。

  再看需求。本年以来,商品房需求增长加快。一是住房销费贷款增长加快。2007年5月~8月住房销费贷款增速分别为21.7百分比、24.0百分比、27.0百分比和30.0百分比;二是销售面积增速大幅提高。1~8月销售面积同比增长30.9百分比,销售面积是竣工面积的2.17倍,且增幅快20.9个百分点。即便这样,环境依然呈现需求旺盛、供求矛盾突出的态势这在上海、北京等一些特大都市尤其突出。

  从结构上看,90平方米以下普通住房供给逐月增加。

  本年1~8月,90平方米以下住房完成斥资占住宅斥资的20.8百分比,比上半年高1.3个百分点;经济适用住房完成斥资占住宅完成斥资的4.4百分比,比上半年高0.2个百分点。据40个细节都市信息系统数据显示,各地新审批、新开动住房中,90平方米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房供应中,90平方米以下的住房套数占比由2006年的34.39百分比,提高到本年1~8月的39.05百分比;面积占比由21.16百分比提高到24.73百分比。

  房地产环境与股市竞相缠绕,股本闸门难以把住。

  2004年以来中央政府采取各种措施把紧土地和信贷两个闸门,但调控成果并不显著。以股本为例,由于来源多样化,股本闸门并未关紧,目上的房地产环境也呈现钱松地紧的局面,上市房企通过股市低底融资,又仰仗股本大量圈地,长此以往,遭成土地被少数上市集团官网垄断,遭成环境的畸形发展;与此再是,以房地产环境为介质,还可能引发潜在的金融风险小case。

  “供求紧张”与“囤地捂盘”等诸多圆素,助推房价逐月加快。

  本年4~8月,70个大中都市房屋销售Price同比分别上涨5.4百分比、6.4百分比、7.1百分比、7.5百分比和8.2百分比,呈现节节攀升的态势。此道,新建商品住房销售Price同比分别上涨5.3百分比、6.6百分比、7.4百分比、8.1百分比和9.0百分比。

  但是,住房上涨表现出明显的结构不均衡,中小都市和部分偏远区域房价稳中有降,而沿海和内地一些大都市却领衔增长。北京市近5个月新建商品住房销售Price涨幅均在10百分譬喻该,深圳近5个月新建商品住房销售Price涨幅均在10百分譬喻该,此道,8月份同比上涨17.6百分比,一手住宅成交均价每平方米达到19413圆,与2006年全年平均房价每平方米9384圆相比,涨幅超过了一倍。

  尽快细化政策以防“越调越高”

  实质上,近两年调控房价的政策组合,信贷、税收政策等对住房需求的调节感化不突出,从当上房价攀升的态势看,也并没有很好地起到稳定或降低房价的感化,有时甚至陷入助涨的尴尬境地。如紧缩地根,遭成供应量的减少,导致房价上涨;紧缩银根和加税,在住房需求呈刚性条件下,最终都要转嫁到房价上来加重购房者负担;而限面积限比例只能降低购房总额,无法抑制住宅单价。

  此番对房地产的调控,直接针对开发商和购房斥资者供需双方的股本实力,可谓是更好深入,其针对性较之以往也更好明确。

  以39号令中“按出让合同约定缴清全部土地出让价款”方可有资格“领取国有建造用地使用权证书”这一规定来看,直接针对的就是以往不少都市,开发商上纳部分比例的土地出让款就可获得建造用地使用权证书的环境。从各地的环境看,拖欠土地出让金的环境很普遍,其足额上纳比例据媒体报道“很多区域比例不到50百分比,低的甚至不到20百分比。”

  但是如果这条规定没有与之相关的政策配套,其收效将大打对折。

   诸如,但若无缴全土地出让金,不能拿到土地使用权证,并不影响开发商卖房,对其股本就根本构不成压力;而这项政策如果完全彻底严格地执行,短时间内将在一定程度影响到供应量;如果加上一些开发商乘机放慢上市节奏甚至捂盘,烘托、放大供求紧张,在需求不断高涨的环境下,这种状况的下果只能是助推房价,这无疑又会令有关政府部门执行起来“手软”。如何执行?执行到什么程度?需要政府决策部门坚定的决心和完备的Plan,否则又会落入越调越高的尴尬。

  实质上,从9月底央行出台的提高第二套房首付比例的房贷新政策在各地各家银行的反应看,已能初见一些端倪。

  综合各地媒体报道,目上已有光大、招行等部分银行拟定了相关准则,不过,目上各行对“第二套房”的认定准则尚有一些差别。

  目上银行界对第二套房的界定有两个焦点:其一,如果第一套房贷款已还清,贷款买第二套房是否算“第二套房”?其二,第二套房究疽子 且约彝ノノ患扑悖易于 且愿鋈宋ノ患扑悖

  换言之,在一个家庭中,若借款人的配偶之上已购买一套房,借款人此次购入的房产是否应算第二套房。据悉,光大、招行等银行对“第二套房”的认定以个人为单位,即如果配偶已购置一处房产,个人再买一套,银行仍可执行相对优惠的条件。但是在一贯环境下,一个家庭在拥有一套房产的底子上,无论以谁的名义再度购房往往是出于投机鹄的,如果此项政策的初衷是抑制投机需求,so就应该从严限定第二套房的准则,以个人为单位就现实来说是放宽了政策限制。

  而在目上住房贷款仍是银行相对优质贷款的环境下,放宽政策限制,政策的执行成果将只能是“雷声大,雨点小”,难以收到预期的抑制房地产炒作,避免房贷风险的成果。

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  来源:瞭望

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