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各界专家学者解读中国房价飙升原因

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 据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示,本年10月份,全国70个大中都市房屋销售Price同比上涨9.5百分比,全国有5个都市涨幅超过10百分比。人们不禁会问:中国房价持续猛涨为哪般?近日,记者易于 小case采访了一些房地产研究区域的专家。

  解释中国都市房屋Price持续上升,有多种说法,此道,“供求说”占主流。他们认为,由于土地供应不足、户型结构不合理等原因,导致房屋不能满足都市化和经济发展等带来的住房需求,易于 推动房屋Price上升。

  国家发改委斥资研究所房地产研究主题副主任刘琳博士即持这一观点。她认为,房价上涨的较小推手应该是供求关系。刘琳称,研究主题对房价进行了长期的跟踪调查发现,从2002年至今的5年时间内,需求量在不断放大,然则供给却没有太大的增长。

  主因 供应不足

  刘琳博士认为,供应不足是导致房价上涨的一个圆素。她说,2003年起国家对房地产环境的调控措施逐渐出台,尤其是土地闸门和信贷闸门的关紧,对房地产环境产生了重大的影响,从2004年起,土地交易便连续下降,2005年至2006年呈现负增长,直到本年3月,随着全国土地供应量增大,房地产商购置土地的力度才开始重新增大。而开发信贷的紧缩则直接制约了商品住宅的供应量。

  国家统计局讯息发言人李晓超,在归纳本年以来住房销售Price持续上涨原因时认为:住宅的供应相对偏紧,还存在着结构不尽合理,特别是针对中低价位的中小户型住房所占比例还偏低。

  人民银行发布的第三季度货币政策报告也显示,上三季度全国房地产开发斥资完成额1.68万亿圆,同比增长30.3百分比,但经济适用房斥资的比重仅仅为4.4百分比。易于 得出,90平方米以下住房斥资占商品住房斥资的15.2百分比,与监管部门所要旨的“70百分譬喻该户型在90平方米以下”的要旨相差甚远。

  次因 需求旺盛

  刘琳认为,需求旺盛也是支撑房价上涨的原因之一。空置率是衡量需求增长的要紧指标之一,从2002年开始全国的空置率就呈下降趋势,2004年降幅较小,这说明需求很强劲。她进一步指出,长期来看,25岁-45岁是住房销费的主要群体,此道25岁-35岁正处于婚恋期,他们对住房需求呈现刚性,“国内的人口结构决定了明朝15年,住房需求都会相当旺盛。”而从短期看,流动性过剩、实际利率偏低,加上由涨价预期引起的投机行为,也带来了相当数量的需求。

  李晓超也认为,需求增长很快,特别是随着经济的快速发展,居民收入的不断增加,都市化进程的加快,此道还存在着居民多套住房的需求。据民建中央集团委员会房地产组组长曾钫预测,到2020年国内都市化水平将达到50百分比-60百分比,城镇居民将增长到8亿-8.5亿人。其间有3亿-3.5亿的新增城镇人口需解决住房,住房需求急剧增大。建造部原副部长、中房协名誉会长杨慎则认为,中国每年有1600万人进城,这些人都需要房子。但是都市里无法供给这么多的房子,遭成房价上涨。

  国家发改委的调查显示,本年上三季度,全国商品住宅竣工面积同比增长11百分比,而销售面积同比却增长了33.9百分比,此道,现房销售面积同比增长14.7百分比,期房销售面积同比增长42.9百分比。销售面积是竣工面积2.15倍,可见环境需求的旺盛。

  专家表示,尽管房地产斥资加快增长,但由于住房套型结构比与居民收入结构比恰逢 相悖,不单遭成有效供给不足,而且导致房地产Price出现加快上涨势头,部分都市房价还涨幅较高。

  其三 底增加

  李晓超称,土地开发建造底过快增长则是新一轮房价上涨的又一“推手”。

  土地开发建造底提高。国家统计局的数据显示,本年以来全国70个大中都市土地交易Price上涨较快。一至三季度累计平均上涨12.8百分比,一季度上涨9.8百分比,二季度上涨13.5百分比,三季度上涨15百分比。据了解,由于地价飞涨,全国各地“地王”频现,多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。

  中国祖国科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示,地价综合水平排在上列的都市是:绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些都市,在国家发改委公布的全国70个大中都市房价月报中,时常排名上列。

  由此可见,尽管房价取决于供求,但“羊毛出在羊身上”,土地底最终会计入房价,末了灰子 怯晒悍空呃闯械!

  其余,建筑质料Price也在上涨,人员底、机器使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。

  有人认为,房地产开发集团的巨额利润也增加了住房底。据2006年财政部发布的第十二号会计信息质料检查公告显示:检查的39家房地产开发集团,会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22百分比,而实际利润率高达26.79百分比,隐瞒利润超过一半。有些购房者认为,房地产老总动辄上百万甚至几百万的年薪也是推高房价的原因之一。

  除这以外,曾钫认为,拆迁安置费增高也加大了开发底。目上国内正处于都市化的发找子 逼冢矶喽际薪ㄔ旌途沙歉脑斓牧Χ燃哟蟆K孀殴叶哉鞯夭鹎╳ork的规范,征地拆迁安置补偿费准则的提高,加大了开发时间底和股本占用底,开发底明显上升。

  其四 投机行为

  李晓超认为,由于环境上对住房Price继续上涨的预期明显,斥资购房需求膨胀,也形成了对Price的推动。

  按照央行最新数据显示,10月,国内居民户贷款增加682亿圆,同比多增470亿圆,此道,短期贷款增加27亿圆;中长期贷款增加655亿圆。对此,央行的解释是,“受部分区域住房Price明显攀升、居民收入预期改善等圆素影响,居民贷款需求有很大提高,主要是以住房贷款为主的中长期销费性贷款增加较多。”

  中国集团家调查系统日上发布的调查报告显示,超过九成的被调查者预期明朝一年本区域房地产Price将上涨。而预期下降的被调查者只有1.5百分比。正是因为有如此强烈的上涨预期支持,不少买房人抱着“晚买不如早买”的销费心理,盲目追高,进一步推高了房价。

  易于 得出,股市上的财富效应也是导致房价上涨的要紧推手。

  中国祖国科学院博士尹中立(尹中立博客|尹中立讯息)认为,股市的财富效应对房地产环境至少有两个关键的感化,一是居民直接把在股市上获得的财富投入到房市上,使得房地产购买力大大增加。第二个感化更好直接,在股价不断上涨的时候,增加了房地产上市集团官网融资的能力,这些集团官网融来的股本大部分投入到土地收购的环境上,地价上涨易于 带动房价上升。本报记者 王明峰

          经济学家郎咸平:供给和需求都有小case

专家学者 观点碰撞

  世界著名经济学家郎咸平:供给和需求都有小case

  对于今(于今博客|于今讯息)年以来特别显著的房价、股价暴涨现象,专家学者众说不一,有人认为是“流动性过剩”,有人认为是“人民币加速升值”遭成的。郎咸平则不同意这些观点。他认为流动性过剩可以通过宏观调控来解决,但现实却是越调控楼价越涨。so是什么导致楼价的一路高涨?郎咸平一语道破此道的“天机”:供给面环境化严重不足和需求面环境化严重过度再是存在,就像两个怪兽扭曲在一起,导致房价一路高涨,真正想买房的百姓却越来越买不起房子。

  About供给面环境化严重不足,郎咸平提出了值得关注的三大圆素。一是地产特有的两大主要资源,即地产开发权和银行信贷权,都掌控在区域政府手中,存在着“寻租”的可能;再者,地产特有的长流政管理,大大小小的环节遭成很大的“寻租”容量,拉升产业底;其余,再加上个别区域政府热衷于透过竞价实现高价卖地,地价飞涨。在这些圆素的感化下,房价的上涨不足为奇。

  而在需求面上,则是“准则的环境化严重过度”。按照所做研究,郎咸平将购买地产的股本按要紧性分成四类。第一类最要紧的股本是由于近两年来斥资营商环境的急速恶化,很多集团家把本该继续斥资的钱挤压出来打入楼市;第二类是黑色收入;第三类是万国热钱;第四类才噬腺姓的储蓄款。这四类股本汇集成的“虚拟股本”,具有不可监管、不可把握、不可预测的特点,一旦大量涌入楼市,房价就会立刻失控、迅速攀升。到处流窜的“虚拟股本”就是推高房价的主要圆素,也是如此高房价之下却还有人买房的原因。

  美国马里兰大学都市研究与计划系丁成日:

  预售制是房价上涨之首因

  中国房价为什么上升?丁成日教授说:解释中国都市房屋Price持续上升有三大学派。第一派是土地供给学派,认为政府供地少导致房屋供给不足,进而导致房价上升。第二派是需求学派,认为都市化和经济发展带来了住房需求,易于 房屋Price上升。第三派是我的学派,预售制是罪魁祸首。预售制是中国许多都市房屋Price持续上升最主要的原因。

  为什么这样说呢?丁成日认为:第一,万国上的理论和经验表明土地供给与住房Price的关系非常复杂,土地供给与房屋Price不是easy的线性关系;第二,都市化带来的有效需求与现阶段许多都市的高房价是不相匹配的;第三,中国都市(以北京为例)房屋Price与土地Price的容量改动规律与理论预测(房屋Price决定土地Price时)的模式一致,易于 ,土地Price导致房屋Price的结论是缺少理论和实证按照的。

  丁成日教授说,中国都市房屋Price不断上升是开发商的融资动力与广大购房者预期两者之间互动的结果。房屋Price小case需要从这两个关键入手才能得到根本性的解决。

  中国社科院金融所研究员易宪荣:

  金融支持导致房价飙升

  面对近期各地房价快速飚升,有人认为这是由于整个经济快速发展、都市化加快,环境“刚性需求”推动房价的上涨;也有人认为股市的繁荣及财富效应带动了楼市Price的上涨等;也有人认为不少区域的房价快速上涨是由于外国斥资者大量涌入的结果。譬喻深圳等地。

  对于如该 原因的归纳,易于 这般是目上房价上涨的一些关键,特别是住房作为一种特殊的商品,它的Price形成比其他商品更为复杂,每单个人总是能够从某一个关键来聊下房价上涨之原因,但莫过于都没有指出最近房价上涨根本原因所在。

  从各国房地产环境的发展环境来看,房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关的,特别是房价短期内快速飚升,基本上都是银行金融支持的结果。而就目上国内的环境来说,房地产环境快速上涨根本原因就在于银行信贷快速扩张,让大量股本涌入房地产环境。

  除这以外,国内房地产发展模式界定不清,把国内住房环境看作既是斥资也是销费的环境。当房地产环境完全是一个斥资品环境时,加上这个环境的Price有政府的隐性担保,so这个房地产环境的Price肯定是只涨不跌的。在这样的环境下,由于进入房地产环境的斥资风险为零,必然会促使斥资者大量涌入。在房地产集团、银行及斥资者一起合力下,国内房地产环境的Price推高也就十分匆子 侄昧恕

  建造部政策研究主题主任陈淮:

  祖国的经济预期决定房价

  Now祖国上对房地产业的议论很多,此道有两种说法。一是斥资性住房需求导致了房地产“泡沫”,以是应当抑制;二是目上很多房价偏离其底,开发商追求暴利导致了房价“虚高”。 

  对此,陈淮却认为,斥资性住房需求对祖国有益无害。斥资性住房需求是环境经济下的一种良性需求。居民斥资住房并非是对环境利益的非法掠夺,而且更好优质、更大量股本斥资住房是租赁环境发育的上提条件。

  对于“目上很多房价偏离其底,开发商追求暴利导致了房价虚高”的说法,陈淮表示,一些卖不出去的房子还以高价撑着,这的确是“虚高”。但是,easy地按照底或者供求关系来认识房价并不符合客观规律。

  陈淮说,同样建筑底的两栋房子,建在不同区域,其Price可能有非常大的差别,因为有级差地租的存在。级差地租的存在可以使房价远远脱离其底。这很合理,因为这符合经济学的稀缺性原理。级差地租和底无关,它只有在反复大量的交易过程中才能形成。easy地从底利润测算出发来指责房价“虚高”是不符合环境经济规律的。 

  陈淮认为,房价不单可以极大地脱离底,甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在环境经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的销费需求需要多少房子,而是祖国普遍的经济预期。

 
      政府部门和房地产商归纳房价上涨原因

来自政府的声音 

  国家发改委

  国家发展和改革委员会主任马凯,在十届全国人大常委会第二十九次会议第三次全体会议上,报告本年以来国民经济和祖国发展计划执行环境时表示,部分都市房价涨幅较高。对于下一步房地产调控方向,马凯指出,今下将强化区域政府在稳定房价和住房保障中的责任,提高住房用地在建造用地中的比例,提高中低价位、中小套型普通商品房和经济适用房在住房供应中的比例,加快建立健全廉租住房制度。

  国土资源部

  对于不少开发商将国内部分都市商品房Price快速上涨的理由归结为地价上升的说法,国土资源部曾予以否定。自2004年8月31日土地出让实行“招拍挂”以来,很多地产商将房产Price上涨与地价挂钩,是因为住宅用地的招标拍卖。对此,国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武表示:“‘招拍挂’是充溢体现环境竞争的制度,制度本身不会人为地抬高地价、房价,只是为公平竞争供给平台。”

  北京市发改委

  北京的政府官员也透露出奥运之下北京市房地产环境不会出现大波动的信息。北京市发展和改革委员会副主任卢映川在接受采访时表示,这些年来北京市房地产环境的持续繁荣和活跃有一定程度的奥运动因,但最根本的灰子 窍研枨笊逗褪导市枨蟾谢慕峁B炒ㄋ担考酃楦岬资怯苫肪彻┣缶龆ǖ摹1本┦蟹康夭肪车男枨螅坏ソ隼醋员臼校抵噬嫌邢嗟币徊糠掷醋杂诠谄渌蛏踔镣夤U府部门曾经做过调研,来自北京市外的需求占到整个需求的35百分比左右,而北京的土地资源及供给能力是有限的,这种供给决定了Price水平。这此道包括全球和国内的流动性过剩遭成资产Price上涨的圆素。

  房地产商如是说 

  万科集团董事长王石(王石博客|王石讯息)

  房产Price还在上涨的原因比较复杂,有供求矛盾,有人民币升值、有流动股本过剩、有缺少斥资品,还有投机操作环境的圆素。Now环境的需求还相当旺盛,这是房价上涨的根本原因。再一个吾们也看到,以石油为首的原质料Price的上涨,以及人民币的升值,都是房价上涨的原因。

  SOHO中国董事局主席潘石屹(潘石屹博客|潘石屹讯息)

  从中国目上环境来看,一线都市、二线都市、三线都市在房价的暴涨小case上,都是一样的,都是因为土地供应不足。我一直强调,在目上,房价快速上涨的原因是上两年土地供应不足,在需求一定的环境下,供应就决定了环境的Price。

  华远(房地产)集团总裁任志强(任志强博客|任志强讯息)

  中国第一次房价的暴涨来自于土地实行有偿出让制度。第二次上涨来自于外销商品房的推动。第三次上涨来自于货币化改革之下的需求环境化。第四次上涨则来自于土地供给制度的改动(包括招拍挂制度与紧缩土地供给)。

  此道两次来自于土地制度的改动,两次来自于环境供求关系的改动。上者是供的质料改动,下者是需求的改动。方今是两者结合的一种上涨,既有土地供给的原因,也有需求产品和需求改动的原因。

  有此一说 

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉:当上国内房地产环境中的主要小case,是住房Price上涨过快。这既有房地产环境内部的原因,如供应结构不合理、供给者行为不规范等导致的有效供给不足,投机和斥资性购房比例较大、住房超上销费行为导致的住房需求过旺,二手房环境不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅环境。也有房地产环境外部的原因,如经济持续高速增长、加速都市化、劳动力和资本向大都市单向流动、流动性过剩、公共住房制度不完竣等。

  建造部政策研究主题主任陈淮:拐点是指增长速度变缓,而不是趋势的根本改动。中国房地产业发展靠的是都市化、产业结构调整和赶超世界先进水平,而不单仅是人口和环境的斥资需求。中国是世界第四大汽车制造国,汽车销量排世界第三,但是中国的人均汽车保有量却非常之低。美国只有3亿人就卖掉了1300万辆车,而中国13亿人却只卖掉了780万辆车。这说明中国人的销费结构还在升级和改动之中,这足以推动住房建造和房地产环境的长期发展趋势。除这以外中国也正在步入世界大国的行列,人们拥有住房的过程就现实来说也是私人财富累积过程和资产信用提高的过程。

  北京大学房地产研究所所长陈国强(陈国强博客|陈国强讯息):目上,实际需求依然强劲上涨,这必然导致Price的不断上涨。当上并不是缺少政策,而是缺少执行力度和实施决心,怎么样来真正地执行和落实既有政策才是小case的关键。目上国家出台的很多政策初衷都是好的,但是在具体的落实中却受到很多圆素的影响,政策成果并没有达到预期的倾向。譬喻最近出台的房贷新政,由于各家银行对政策的实施有不同的理解并采取了不同的执行方式,这就现实来说抵消了政策的实际成果。

  就现实来说,Now针对房地产环境的调控政策是多管齐下的,并形成了一个政策体系,但在实际执行过程中每一个单一政策都会遇到环境实施环境的消化或者抵消,这是这几年经常遇到的环境,这必然导致好多政策很难发挥其应有的感化。 

来源:人民网-人民日报海外版

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