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楼市调查:京沪穗深齐掉头 三个观望一个愁(图)

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    2007年1-3季度京、沪、穗、深房价涨幅改动示意图第四季度数据尚未统计,但环境已显现下跌趋势 数据来源:本报按照国家发改委和国家统计局公开资料整理 (图片来源:南方周末 向春/制图)

 央行第五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策的威力,陆续在深圳、广州、上海和北京楼市显现,但除泡沫泛滥的深圳之外,其余三地只是进入了多空博弈的观望期,依旧存在报复性上涨的可能

  深圳:泡沫开始破裂

  10月以来,深圳楼市在连续3个月成交萎缩之下,楼价开始猛然下行。据中原地产(中原地产博客|中原地产讯息)(中原地产博客|中原地产讯息)统计,深圳10月新房均价回落至14797圆/平方米,较9月下跌约一成。

  与此再是,深圳二手房交易量锐减,Price暴跌。据深圳市国土与房产管理局公布的数据,二手房交易量10月下降36.78百分比,二手房Price 9月比 8月,下降47.09百分比。

  深圳蛇口区的半岛成项在年初开盘时定价每平方米不到1万圆,到了本年6月曾被炒到每平方米4.5万圆,此时又已跌回每平方米2万圆。“天欲其亡,必令其狂”,这句古训对深圳楼市而言,可谓一语中的。

  本年6月,深圳房价同比大涨22百分比,成为全国楼市领头羊。推动深圳楼市高企的是国内的热钱。在2005年从长三角撤出之下,大部分热钱进入当时楼价上涨较缓的珠三角区域。

  由于深圳楼市的环境交易机制便捷,一宗买卖在内地需要一两周才能完成,在深圳只需要两三天;而充溢竞争的中介机构也使得斥资者从买房到卖房的交易底大大降低。

  这种交易的便利,使得深圳成为热钱聚集的焦点。据世华地产(世华地产博客|世华地产讯息)研究主题统计,在本年8月份环境转折之初,斥资型买家依然占成交量的50百分譬喻该。据深圳市房地产协会调查,有些楼盘70百分比的买家是斥资客。

  热钱的威力,在本年聚集爆发,深圳的高档楼盘和别墅被轮番拉高,并带动整个环境走向疯狂,仅上半年就暴涨50百分比。深圳市政府易于 频频开会,部署出台一系列措施调整房地产环境,并且提出向炒家课以重税。

  6月下旬,深圳部分商业银行悄悄停止了二手房按揭贷款业务。到9月27日,央行推行房贷新政之下,购买第二套住房已很难获得四大商业银行的贷款。

  在深圳市政府的组合拳和银根收紧的影响之下,深圳楼市不断上涨的态势被终结。8月开始,深圳二手房挂牌量猛增近三成,许多炒家开始抛售手中的楼盘,但为时已晚。

  环境突然逆转不但套牢了大量初次入市的“散户”,也使得一些“老手”措手不及。深圳11月爆发的中天地产倒闭案,就是因为该集团官网大佬在炒楼过程中股本链突然断裂。除此以外 ,据业内人士估计,本年7月到10月,深圳中介区域至少有15000人失业。

  “这种环境很正常,因为上一轮房价的上涨明显是非理性上涨。”深圳一家大型地产集团的斥资总监向南方周末记者表示,据他测算,深圳每年楼价的理性涨幅应该在10百分比以内,而2007年上半年短短半年内,楼价的涨幅已经透支了明朝五年的上升容量。易于 ,“下半年的回调已是必然”。

  这种观点已经成为深圳各大开发商的共识,许多开发商认为,深圳楼市的调整时间将非常长,“一两年之内很难恢复圆气”。

  10月之下,深圳楼市下跌的效应,也传导到相邻的广州。

  广州:回暖待明年

  “冬天说来就来了”,保利地产一位porject经理用这样的语言来形容广州楼市转折的突然。

  黄金周上夕,在数次加息和提高人民币存款准备金率下,央行再施重拳,宣布提高第 (论坛 像册 户型)二套房首付和利率。原本瞩望在长假掘金的大小房企,被突如其来的房贷新政打乱了阵脚。

  据广州市国土房管局公布的数据,10月份广州商品住宅成交面积仅为55万平方米,比9月份的成交量下跌了18百分比,制造了本年以来楼市的新低。

  进入11月,成交寒冬依然没有昔时,不少新盘签约率令开发商心惊。以佛性、禅底蕴为卖点的公园一号楼盘,10月1日开盘,两个月只卖出20百分比。

  交易量急剧下滑,令不少未完成年度任务的开发商如坐针毡。他们推出打折、送礼等促销手段,如富力集团,公开表示Now买楼送70年物管,名盛集团的江南玫瑰园 (论坛 像册 户型 样板间 视频),买楼则送车位,易于 得出,恒大地产还发明了买楼送一成首付的新招,但环境依旧不买账。

  万科和碧桂园这样的带头大哥果断决定降价,11月3日,万科金域蓝湾三期开盘价为7500圆每平方米,仅为预期售价的一半。12月1日,碧桂园凤凰城 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3) (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)以4800圆每平方米的均价抛售全新洋房。

  二手房也开始松动,在斥资比例较高的珠江新城,豪宅楼盘——凯旋新世界的一名冤大头甚至主动降价80万,以求物业脱手。而昔日成交量极大的洛溪板块下跌更好明显,超级大盘丽江花园10月各中介行的成交量大跌50百分比-80百分比不等。

  “9#zhPoint#27房贷新政是一根导火索,改动了买房必升值的预期。”经纬地产研究部副经理吴定金对南方周末记者表示。他认为,随着楼价的高涨,之上入市的买家多是二、三次置业者,他们或多或少地带有斥资性质,“相比于几年上的自住为主,广州买家结构已有了改动,随着新政的出台,这些斥资者改动了对环境的判断,成交也易于 受到影响”。

  但绝大部分业内人士对广州楼市走势表示乐观。合富辉煌是广州代理一手楼盘最多的地产中介,该集团首席归纳师黎文江认为,明年楼市回暖有诸多利好:其一,从2008年1月1日开始,各大银行有了新一年的房贷额度,楼市“断奶”小case将缓解;其二,广州并非物业税的试点都市;其余,广州楼市还有2010年亚运预期的支撑。

  “广州一手房70百分比的购买者灰子 亲宰。肪骋廊挥筛招孕枨笾С牛庥肷钲诓灰谎阒莸牡髡簿褪侨鲈碌氖奔洹!惫阒萋煤斓夭芯孔芗嗔(龙斌博客|龙斌讯息)(龙斌博客|龙斌讯息)对南方周末记者表示。11月3日,降价销售的万科金域蓝湾在开盘下当天售罄。

  北京:高档房环境逆转

  与深圳、广州相隔两千公里的北京也感受到南方楼市调整的寒意。“有价无市”成为近一个月来见诸京城报端和地产论坛里最热门的词汇。

  11月30日,北京中原地产斥资部总经理张坤昱和来自深圳、广州、上海的同事开了个碰头会。聊下的始末就是深圳、广州和上海出现的成交量下跌,以及与北京房地产环境的关系,“开发商Now非常关心这个小case。”张坤昱说。

  与深圳、广州房地产环境价量齐跌的现象不同,北京是价升量跌。据北京房地产交易网统计,11月份,北京一手房成交量日均为364套,比10月份下降了近10百分比,延续了10月份7百分比的跌幅,但房价却依旧上涨。据国家发改委的数据,10月份北京新建商品住房Price比去年同期上涨了17.8百分比,位居一线都市之首。

  北京思源地产总经理李国平对南方周末记者表示:“目上环境上发生分化,一关键是15000圆每平方米以下住宅仍然抢手,需要排队去买,另一关键,20000圆每平方米的高档住宅出现明显滞销。这部分房产以斥资为主,受宏观调控政策和股市连带效应的影响较大。”

  据链家地产(链家地产博客|链家地产讯息)统计,10月份,北京市总价超过150万圆的二手房挂牌量比9月份上涨了25百分比。需求方则是另一幅景象,链家11月份挂牌量上升最快的中高档房成交量反而下跌19.3百分比。

  对此,北京链家地产副总经理金育松认为:“目上二手房的连续高烧局面已让部分购房需求提上透支,需求减弱,再加上第二套房贷政策导致高价房抛售。”

  尽管目上挂牌量上升成交量下降,北京中原三级环境部副总经理宫萍仍然充满信心。“有些二手房出现标价高于成交价或均价的现象,譬喻万柳区域目上均价两万三,挂牌价则两万八,说明还远没到恐慌性抛售,只是买卖双方的博弈和观望。”

  与那些大量挂牌的中高档房业客观点不同,接受南方周末记者采访的开发商和中介集团官网均看好北京房地产明朝的走势。“可能有一些警惕和担忧,但对明朝走势的判断基本一致。”李国平说。“有泡沫,但真正的拐点很难判断,综合归纳北京的房价,明年继续上涨的可能性很大。”北京高通智库总经理张宏(张宏博客|张宏讯息)认为,“尽管年底土地供应大幅放量,但多数分布在郊区,要真正形成有效的环境供应,至少需要2年。”

  在11月30日与三地同事沟通之下,张坤昱恢复了信心,“与深圳不同,北京以自住需求为主,而且,北京近两年土地供求极不平衡,本年到目上为止放地计划才完成了40百分比,新增住宅也是逐年下降。房子这么少,Price怎么会降呢?”

  上海:重回2005?

  上海开发商的底气并没有北京偕行足。

  11月初,上海城建置业副总施嘉霖突然发现,自己负责的楼盘瑞仕花园的房价虽然涨到每平方米21500圆,但10月份竟然只卖出了8套。几个月上,每个月可都是一百多套。

  国庆以来,上海开发商心底的寒意和天气一样,日益浓重。10月份,整个上海的新房成交量下降了两成多,11月又下降了两成。

  中介集团官网的日子更难过,“吾们11月的销售大概下滑了三成。”上房置换德平店的负责人告诉南方周末记者。11月份,上房置换其他分店的经理们大部分都没有完成预订任务。

  尽管上海市房地局预计本年上海房价涨幅约为10百分比,但此道有郊区住宅基数过大的圆素。莫过于,从2007年过年之下,上海市内许多楼盘Price上涨超过50百分比。这令人回忆起2005年过年之下的情景:短短几个月内,房价普遍暴涨30百分比,成交暴升,然下又在政策和环境压力之下,成交量迅速萎缩,环境进入观望期,半年之内,房价普遍下跌20百分比。

  上海也易于 成为本轮经济增长中,惟一一个楼市遭到深度调整的都市。方另,昔日迹象卷土重来,它将又一次陷入2005年的境地吗?

  此次上海楼市成交量下跌,同样受到央行房贷新政、加息以及中央扩大住房保障覆盖范围等宏观政策的影响,这些政策有力地改动了购房者的预期。与广州一样,上海一些楼盘出现大规模退订的环境,瑞仕花园10月份就有六十多买家退订。

  上海绝大部分开发商们也对房市的明朝趋势沉吟未决。他们明白经过本年连续5次升息和9次提高准备金率,加上股市下滑导致的财富缩水,房价继续暴涨的可能性不大,但降价销售无异于割肉,实在心中不舍。“这种心态导致其自身观望情绪也较重,不愿下决心松动Price迅速出售。”上海荒岛work使用室主任冯伟说。

  结果,“开发商不愿降价,买家看房价不降就是不买,Now众家就僵在这里了。”东上海联合置业集团官网的赵政伟告诉南方周末记者。

  不过,方另上海楼市的基本面有别于2005年。“上海年销售量在2000-3000万m/2,但Now市主题险些没有供地,可售房源只有550万m/2,还多处在外郊环等边缘地带,市主题房源非常少。”仲量联行亚太区董事陈立民(陈立民博客|陈立民讯息)认为,从供求来看,房价下跌可能性并不大。总体来看,上海的开发商还在捂盘。成交可能萎缩到过年之下,然下再回升。

  在市区,缺地导致的地价飞涨,也成为支撑房价预期的一个有力支柱。11月初,仁恒地产集团以20000圆/平方米的楼板价,拿下上海杨浦区新江湾城D3地块,地价直接超过了周边在售房价,此事被上海媒体称为“面粉比面包还贵”。

  11月末,南方周末记者通过对招商、工行、浦发等多家银行上海分行的采访,发现与深圳相比,上海的银行房贷政策改动并不明显。工商银行上海分行的黄侃介绍,工行的房贷政策并没有大的改动,主要是在操作上更严格地来把握风险。

  换句话说,目上上海楼市成交大幅萎缩的局面主要是宏观政策与房价迅猛上涨下环境本身的调整,与信贷外力无关。

  但房地产商已经对政府对环境的干预表示了明显的担心。施嘉霖是九三学社的党员。他刚刚以九三学社的名义,给市政府上书,瞩望政府尽快清晰界定,政府供给的保障住房和商品房之间的界限,消除环境因为政策不清晰而遭成的观望情绪。(王小乔 吴立波 黄河 李红兵 何达志 肖文娟) 

来源:南方周末

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