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2008年杭州房价跌或涨? 两派说法大博弈

来源:住在杭州网 发布时间:1209522631 浏览量:1309

    杭州楼市似乎和变幻的天气一样。年初之时,整个楼市就像冬天一样冷冰冰;到了阳春三月,成交放量,行情回暖,让不少人感觉到楼市热度回升;但是在刚过去的4月份前半个月,无论是新房还是二手房市场,都出现了一些耐人寻味的现象:一是成交量未能继续放量上攻;二是一些新开楼盘定出了相对低价,二手房也出现了不少房东大幅降价的例子。这让今年接下来的楼市走势充满了不确定的因素。涨,还是跌?再度成为购房者最敏感最关心的话题。

  前摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠曾抛出惊人观点:中国房价2008年或2009年将进入谷底;而渣打直接投资有限企业董事总经理陈凡则认为,中国房产价格涨价是必然的。从不同的角度出发,会出现不同的观点,目前涨、跌两派说法中,最为集中的支撑理由有5种。

  持涨说之一:成本推动房价上涨

  理论核心:

  经济学上把物价快速上涨的原因归结为四种,分别是需求拉动型、成本推动型、结构型、预期型。从去年开始,国内的PPI和CPI都出现了快速上涨的态势,作为房地产建筑行业原材料的钢铁、水泥,以及人力成本,涨幅明显。因此有观点认为,在成本不断推高的背景下,今年房价可能会出现“成本推动型”的上涨。

  数据实情:

  钢筋水泥筑起高楼大厦,最近一段时间以来,这些“疯狂的石头”不时传出涨价声。

  先来看看钢材的行情。据对全国30个省(区、市)主要钢材市场的监测显示,3月份钢材价格继续上涨,主要钢材品种综合平均价格为5572元/吨,比上月上涨9.37%,比去年同期上涨36.10%。国内知名钢铁咨询机构“我的钢材”提供的最新市场分析,4月份以来国内钢材价格继续全面上涨,尤其是建筑钢材的主力螺纹钢和线材,呈现出较快的价格增长幅度。在过去一周内,全国共有35家螺纹钢生产企业向上调整了出厂价格,有26家线材生产企业调升了出厂价;在华南市场,吨价上涨100元左右;在西南市场,吨价涨幅达到70元至90元;即使在涨幅最小的华东地区,上海、杭州、南京等城市的吨价也平均上涨了10~40元。

  水泥的行情同样走热。虽然澳门金莎娱乐网站是水泥生产大省,素有“世界水泥看中国,中国水泥看澳门金莎娱乐网站”的说法,价格长期以来为全国最低。但是从2007年底开始全国煤炭出现供应紧张局面,水泥企业的生产成本平均增加35~40元/吨。在这样的背景下,从今年2月下旬开始,澳门金莎娱乐网站水泥协会行业治理领导小组建议,澳门金莎娱乐网站内水泥企业统一将水泥出厂价格上调20~30元/吨。根据“中国水泥网”的监测,3月份国内水泥平均价格为314元/吨,较2月份上涨2.22%,较去年同期上涨10.17%。

  与这些原材料的涨价相比,人力成本的提高更是让当下房地产企业感到头疼。席卷沿海大城市的“用工荒”在2008年愈演愈烈,建筑工人劳动力紧缺的情况尤为明显。记者了解到,多数开发商都已经明里暗里给建筑工人涨工资,“现在在建的项目那么多,建筑工人非常紧缺。这一行业流动性特别强,哪家单位的薪水高,建筑工人就往哪家跑。而且这行业还有个特征,很多建筑工人都是老乡或者熟人,走了一个人不要紧,关键是往往还会带走一帮人。不涨工资不行啊。”一位杭州开发商说起这个话题就吐苦水。

  原材料和人力成本的上涨,给房地产行业带来了明显的成本压力。但原材料的上涨和地价比起来,所占的比重并不算大。比如说建筑钢材,依据不同地质、产品、抗震等级,约占总成本的15%~25%之间。而地价的上涨才是惊人的,从去年的土地招投标看,地价比上年的上涨幅度在30%以上。

 

  持涨说之二:股市跌,将促进房价上涨

  理论核心:

  股市和楼市之间,一向存在“跷跷板”现象,此高彼低。在股市下跌过程中,往往会导致部分资金撤离。由于国内投资渠道相对狭窄,而房子作为其中风险相对低的投资品种,历来为国人所最青睐。今年以来,A股缩水惊人,很多人开始看淡股市,这些撤出的资金中,预计会有相当比例将转战楼市。

  数据实情:

  近日,央行上海总部公布了上海市一季度货币信贷数据,曾经持续了一年多的存款活期化和储蓄分流,在跌跌不休的A股面前来了个180度大逆转。据统计,3月份上海中资金融机构企业定期存款增加525.3亿元(其中2/3为新增的企业通知存款),占1季度企业定期存款增量的六成;而当月同业存款减少1930.5亿元,其中证券企业存放客户交易结算资金减少1410.3亿元。这意味着因为看淡股市而从证券企业资金账户回流银行的资金达到1410.3亿元。

  杭州也存在同样的情况。“虽然大家没有具体统计过相关数据,但是最近两个月来办理转储蓄业务的客户确实很多。”杭州某股份制银行的一位相关负责人告诉记者。一位私募基金经理也向记者透露,自从春节过后,就有不少客户陆续撤出资金,“一位绍兴客户一次性撤出了1800万元,据说是觉得股市前景不妙,还是投资买房比较实在。”

  而最近一手房和二手房市场上,也出现了些许新情况。记者的一位朋友钟先生,就在三月底撤出股市资金,准备买房。按他的说法,现在房价基本走稳了,有些楼盘的定价甚至略有所降,这时候看房买房,挑选余地大。他的购房预算是一次性付款,“反正暂时也没找到更合适的投资渠道,不如都用来买房子。”

  持涨说之三:人口红利,拉动房价上涨

  理论核心:

  拥有大量最富生产性的人口可使经济增长获得额外的源泉,即“人口红利”。在房地产业有句话,“看懂了人口也就看懂了房地产。”一直站在楼市风口浪尖上的任志强,就是这一观点的坚决拥护者,他曾经在博客上表示,根据中国生育高峰的周期,中国房地产至少还能享受“人口红利”5~10年。

  数据实情:

  这几年杭州楼市的繁荣离不开“人口红利”。结婚刚性需求和改善型需求是最近两年来杭州楼市出现最为频繁的两个词汇。

  2001年杭州市政府提出“住在杭州,学习在杭州,创业在杭州”三大城市定位,加快了对外来人才的吸引力度,从2003年开始杭州进入了一个外来人口落户的高峰期。在杭州每年新增的人口中,有相当大一部分来自留杭的高校毕业生。据杭州市人才开发中心的数据显示,2003年杭州市共接收非师范类毕业生约24467人,2004年为30043人,2005年为39185人,而在2006年,这个数据一下子上涨到46952人。到了2007年,这个数据已经突破了5万人。

  去年杭州某论坛曾经对毕业留杭的大学生购房情况做过调查,结果显示有半数人选择在毕业5年内买房,其中有2成人为毕业2年内买房。

  从杭州最近几年统计部门所公布的国民经济和社会发展统计公报数据来看,2005年,杭州市区户籍总人口为409.52万人,其中20~35岁的人口为107.4818万人,36~45岁的人口为74.526万人;2006年,杭州市区户籍总人口为414.18万人,其中20~35岁的人口为109.1048万人,36~45岁的人口为75.2867万人;2007年继续呈增长趋势。这两个年龄段代表了结婚刚性需求和改善型需求,他们几乎占了杭州人口的一半,作为楼市的主力消费群,支撑起杭州楼市的坚实需求。

  持跌说之一:资金链绷紧,迫使开发商降价卖房

  理论核心:

  去年下半年的中央经济工作会议上出台了货币从紧政策,除了连续加息、提高存款准备金率、提高第二套房贷门槛等一系列措施外,也缩紧了开发贷款。银根收紧,加上IPO阻力重重,让房地产企业进入了前所未有的融资艰难期。最近频频传来各地开发商资金紧张的消息,有些开发商已经降价卖房,以求回笼资金。

  数据实情:

  向来看多中国楼市的地产名角潘石屹,日前一反常态地提出了“百日剧变”的说法。他拿出了一份针对19家上市房地产企业的两组数据对比,其中一组数据显示,包括SOHO中国、华润、碧桂园、首创、绿城、富力等19家上市房企,除了SOHO中国、瑞安、华润、绿城、碧桂园5家的速动比率(速动资产对流动负债的比率)比值在1和2之间外,其余14家都小于1。速动比率是衡量企业财务状况的重要指标,速动比率低,企业的资金链条就很紧张,难以禁得起资金紧缩对企业带来的风险考验,比值在1和2之间则属于合适状态。

  而另一组数据则显示,除了万科、SOHO中国、中海、碧桂园、绿城这5家企业的现金及现金等价物为银行借贷金额的一半以上外,其余14家企业的现金及现金等价物都远远低于银行借贷金额。潘石屹认为,这意味着大多数上市房地产企业存在负债率高,现金和银行存款少的普遍状况。

  老潘由此判断,“2008年中国房地产企业所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产企业发生剧变的100天。”

  开发商资金链绷紧,也可以从最近土地市场的招招挂情况一窥端倪。今年一季度全国各地有多起土地流拍事件,北京最近推迟了20多宗土地的招招挂。杭州情况也同样不乐观,除了1月份出让了8宗地,2008年2月至今未出让成交,一直处于断粮局面,有业内人士透露,主要原因在于意向者太少,担心流拍。这个担心并非杞人忧天,今年以来土地市场迅速降温大家都亲眼目睹,1月份成交的土地中,不乏以底价成交的,即使是被视为市中心黄金地段的下菩萨地块(地铁物业),也不过加价了20万元。

  为了回笼资金,万科率先在全国范围内刮起降价风,其在杭州的项目金色城品和魅力之城的开盘价都让购房者感受到理性定价。即使一向定价比别人高出一头的绿城,也为丽江公寓定出13800元/平方米的均价,如果刨去其所说的2600元/平方米的精装修成本,实际毛坯房开盘价在11200元/平方米左右,比近期九堡区内开盘的左邻右舍毛坯房的价格还低。

  持跌说之二:全球房地产不景气,中国难以独善其身

  理论核心:

  美国爆发的次贷危机,其负面影响已经开始席卷全球。根据国际各大金融机构的预测,2008年~2009年,全球经济将陷入相对不景气的状态。目前美国房价连续下跌,这张多米诺骨牌迟早会影响到中国。

  数据实情:

  国际五大行之一的仲量联行在近日发布的《全球房地产资产报告》中对2008年全球房地产市场的前景进行了展望。据仲量联行预测,2008年的全球房地产直接投资总额将比2007减少30%以上。美洲和欧洲市场的全年交易量毫无疑问将大幅下降,亚洲市场的弹性可能较高,但不会达到2007年的纪录。

  美国次贷危机爆发已经半年多,美国各大城市的房价也持续了半年多的跌势,据标准普尔的统计数据,这是美国6年来最大跌幅。不仅如此,房地产行业的不景气,已开始影响到其他产业,美国第二大铁路企业Burlington、美国第三大化学品生产商杜邦等生产房地产上下游产品的大企业去年盈利都有减少。

  在前两年房价疯涨的英国,最近也出现下降趋势。由于过高的银行利率打击了消费者购房信心,2008年1月份英国平均房价连续第四个月下滑,许多买房者都变成了卖房者,英国房价将面临进一步下滑的压力。分析人士认为,银行利率过高以及国际信贷紧缩的大环境,提高了消费者购房的贷款门槛,而经济的不景气又使消费者预期可支配收入日渐走低,消费者信心明显不足。英国最大的房地产经纪企业InstantAccessGroup也认为,2009年中旬之前,英国房地产市场不会回暖。

  已经融入世界经济中的中国,很难避免国际宏观经济大环境的不景气的影响,外贸行业可谓首当其冲,最近很多外贸企业都出现国际订单大幅缩减的现象。而在杭州楼市的购买人群中,从事外贸行业的客户一直是中高端楼盘的中坚力量。

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