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中央党校经济学部主任:中国房价长期必跌无疑

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     文/王东京

  以经济学为职业,总有朋友与我讨论经济。近来被问得最多的,是房产将来到底能否升值?经济学不是抽签卜卦,推定未来需要约束。约束条件拿不准,推理会谬之百出。自知错的风险大,然思之再三,还是说点看法。作不得准,我姑妄言之,读者姑妄听之吧。 
 
  几星期前,谢国忠先生语出惊人,说中国房地产价格今年开始调整,两年内跌至谷底。从报上看到这个消息,是资讯稿,对谢先生下此判断的根据,记者语焉不详。不过看来头,谢先生曾担任过摩根士丹利亚太区首席经济学家,应该不是信口开河。我也相信中国房产价格会下落,但却不像他那样悲观。由于找不到谢先生的大作,甄别对错无从下手,先存之不论,两年后自见分晓。

  另一种观点,是对谢先生的回应。渣打直接投资企业董事总经理陈凡认为,由于土地资源稀缺,中国正加快城镇化进程,而GDP保持快速增长,中产阶层可支配收入远超GDP增速,房屋需求会大增,故房价上涨理所必然。据说陈先生刚投资了房地产,此番高论,料定也是言出由衷,而且代表了企业高层意见,不然,董事会是不会同意他拿股东的钱去投资的。

  与“谢、陈”素昧平生,两位对房价判断大相径庭,背后是否有别的原因,旁人不得而知。与本文无关,不必猜,也猜不着。 言归正传,还是转说我自己的观点。我的看法,短期内,比如2-3年,中国房价未必会跌,但长期看,房价则必跌无疑。得出这个推断,是基于我对国内房市的供求分析。

  曾撰文说过,今天中国的房市,整体是供不应求。尽管高端住宅空置多,但中低端房供应少,而国内的购房需求,大多是中低端。这一点,政府显然看得明白,去年国务院出台政策,明令限制了户型面积,用的虽是行政手段、一刀切,但可增加中低端房供应,效果好,功可抵过。困难在于,建房不是搭积木,征地盖楼,没有几年工夫,供求格局变不了,所以我断定,房价上涨趋势,近期内不容易掉头。

  问题是,房价短期看涨,长期为何看跌?问题复杂,要重点说明。先指出,我说的“长期”,是指10年以上。经济学分析价格,来来去去离不开供求,若假定房屋供应不变,那么推断10年后房价下跌,那必是房屋的需求下降。可从三方面看,让我分点说:

  首先,10年后人口会减少。据专家分析,中国人均寿命72岁,那么到2015年,每年自然死亡数2600万,新出生人口1600万,每年净减少1000万。当然,人口不是决定房屋需求的唯一因素,但一定是重要因素。居者有其屋,人之常理,就是再穷,也得攒钱买房不是?房屋乃必需品,人口减少,房屋需求会下降,是简单的推理,此点不应有争议。

  其次,人口老龄化。有资料表明,从1950年至1980年,平均每年出生人口2600万,按男女平均58岁退休,那么从2008年起,每年将有2600万人退出劳动系列。10年后,退休人数将超出2亿。由此看,在职劳力的社会负担将来不会轻,而老人为安度晚年,断不会把积蓄用于买房。相反,不少老人退休后,还会将原来的大房换成小居,北京当下已有苗头,西方国家亦屡见不鲜,倘如此,房屋需求也会降低。

  再次,城镇化加快。中国要提高农民收入,必减少农业人口,鼓励农民进城。那么,农民进城是否会拉动房屋需求?答案肯定,但往深处想,也需做具体分析。俗话说,安居乐业。农民进到城市,自然要有落脚的地方。但要提点的,将来农民进城,目标是大城市还是小城镇?大城市人满为患,而且中央已言明,城镇化要以县城为依托。因此,农民进城拉动的只是中小城镇的房屋需求,对大城市,影响微不足道。还有,现在发达国家,有钱人大多不住城内,若中国也有那一天,城市房屋需求会大减。

  回头再说供给。我估计,10年之内,中国的房屋供应仍稳中有升。前年的统计数字,说全国共有房地产企业32618家,只要这些企业不歇业,每年造出的房子,数目应相当可观。虽然政府控制建设用地,多少会抑制房屋供给,但开发商要赚钱,不会坐以待毙,容易想到的,开发商至少可以加多楼层。目前地价约占房价的25%-30%,若容积率提高,地价比重下降,这样算总账,未必会加大开发成本、减少房屋供应。

  综合起来,若供应不减,10年后需求下降,房产价格会怎样变?无需我说,读者自有答案。房价持续上涨,我历来不信。 既然房屋是商品,价格变动怎能不受供求约束?看看今天的日本,房价比20年前要低得多;香港的房价,也明显低于10年前。“房产升值”不是铁律, 哪位朋友若买房是为升值,我劝你还是三思为妙。否则,等将来蚀了本悔恨,上帝也不能帮你。

  (编辑系中共中央党校经济学部主任、教授)

来源: 21世纪经济报道
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