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土地增值税新政抬高房企底 开发商遇底压力

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      国税总局昨发布相关通知,明确土地增值税进行清算式上纳的适用范围


  本报记者 于兵兵 

  “酝酿了多时的土地增值税清算制时代看来是真的来了。”昨天,招商地产(27.5,-1.61,-5.53百分比)上海分部集团官网一位高层人士感慨,就在昨晚,国税总局发布《About房地产开发集团土地增值税清算管理有关小case的通知》(下称《通知》),进一步明确房地产开发集团土地增值税进行清算式上纳的适用范围,以扭转目上以“预征”为主的土地增值税上纳现状。房地产业内表示,房地产集团大多porject的开发底将增加。

  从“预征”步入“清算”时代

  按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人,应当上纳土地增值税。

  具体税率为四级超率累进税率:即增值额未超过扣除porject金额50百分比的,税率为30百分比;增值额占扣除金额50百分比至100百分比,税率40百分比;增值额占比100百分比至200百分比,税率50百分比;增值额占比200百分譬喻该,税率为60百分比。

  但是,因易于 上对房地产开发底(即可扣除porject)的细目方法不详,又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:由于涉及底细目或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税。“目上各地土地增值税征收多采取应用预征收制,即便是预征,也是近几年才真正贯彻的税种。”一位南京开发商称。再是,因为该税种为区域税种,土地增值税目上在各地的征收准则不一。 诸如,南京普通商品房预征准则为销售金额的1百分比,商铺为2百分比,高档别墅为3百分比。而上海开发商则表示,大多数开发porject的预征额为房屋销售Price的1百分比。

  但是,按照昨天发布的《通知》精神,由于细化了清算办法,以清算方式征收土地增值税的可操作性加强,这将标志着房地产开发porject全面迎来土地增值税“清算”时代。

  违规门槛同步抬高

  《通知》规定,土地增值税以房地产开发porject为单位进行清算,对于分期开发的porject,以分期porject为单位清算。开发porject中再是包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。业内人士特别指出,这一要旨避免了开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值的环境。

  About土地增值税的核定征收范围,《通知》称,对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不供给纳税资料、账目混乱或者资料不全等遭成的难以细目转让收入或扣除porject金额环境,以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的那个地方集团的土地增值税税负环境,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

  开发商遭遇底压力

  在土地大幅度升值的环境环境下,土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来底压力。此上就有开发商向记者透露,为了避免遭遇土地增值税清算带来的底增加,本应该结算销户的房地产开发porject集团官网多采取放任搁置的办法。万科董事会秘书肖莉也坦言,一旦正式开始执行土地增值税清算办法,一些房地产开发集团官网可能遭遇较大的税负压力。从2004年起,万科即开始为土地增值税的清算提留准备金,2004至2006三年,万科提留的准备金从4000万提高到9000万,再提高到3个亿。

  但是,也有开发商称,有清算就有补交和退税两种说法,即开发商的预先缴税额如果低于末了清算出来的应缴税金额,开发商需要补交税款,但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额,则需要退税。“近三年来,开发商拿地底已经很高,如果计入扣除金额,增值率莫过于不高。”一位开发商称。

  而按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条,纳税人建造普通准则住宅出售,增值额未超过扣除porject金额20百分比,可免征土地增值税。

来源:中国证券网-上海证券报
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